Diviser pour mieux gagner! Comment diviser un appartement en 3.

Souvent lorsque l’on veut optimiser au maximum ses revenus locatifs on hésite entre la division et la colocation. Chacune de ces approches a ses avantages et ses inconvénients.

Je vous ai parlé dans un précédent article (cliquez ici pour le consulter) que je comptais transformer un appartement type F3 de 56m² en trois studios. Voici le plan actuel de cet appartement.

Plan original de l’appartement

Et voici le plan de la division de cet appartement en lots après travaux:

Plan après travaux
Plan après travaux

Quelle rentabilité?

Les studios peuvent être loués 460 euros / mois et 490 euros / mois pour le plus grand. Hors charges.

J’ai contracté un prêt immobilier de 115 000 euros avec un remboursement mensuel de 565 euros.

Soit 460 + 460 + 490 = 1410 euros (loyers hors charges) – 565 euros (remboursement du prêt immobilier y compris travaux) = 845

Soit un revenu mensuel de 845 euros / mois. Voilà pour la partie mathématique.

(la rentabilité pour la collocation est traitée en suivant ce lien)

 

Je vais aborder maintenant les qualités et les défauts d’une division locative de ce type:

 

Les Avantages d’une division en studios:

  • Rentrée mensuelle des loyers beaucoup plus élevée comparée à une colocation classique
  • Chaque occupant a son appartement
  • Les occupants ne sont pas obligés de se connaître
  • Peut-être plus facile à louer lors de la recherche de locataires
  • Si un locataire quitte le logement, il serait facile de trouver un remplaçant sans se soucier s’il va convenir aux autres
  • Les profils des occupants peuvent être diversifiés
  • Si il y a une période creuse entre un locataire partant et un locataire arrivant, la location saisonnière peut être envisagée
  • Regrouper les frais (travaux, notaires, assurances, emprunts) sur un seul appartement même si 3 sont loués

 

Les Inconvénients d’une division en studios:

  • Beaucoup de travaux
  • Beaucoup de temps à investir
  • Le projet est plus coûteux comparé à une colocation standard, en effet, chaque appartement ayant la vocation d’être indépendant, il y aura autant de mobilier, de cuisines, de salles de bain que d’appartements
  • Les équipements et agencements sont plus pointus
  • La copropriété a son mot à dire (validation d’installation de sonnettes supplémentaires ou de boîtes aux lettres par exemple)
  • En cas de revente, l’appartement peut être rédhibitoire à cause de son agencement
  • Les consommations d’eau, d’électricité sont incluses dans les charges et le propriétaire n’a pas contrôle dessus

 

 

Conclusion:

Ce projet, indépendamment de la tournure qu’il prendra, sera loué en bail de colocation individuelle, c’est à dire qu’il n’y aura pas de  contrat collectif (chaque occupant aura son propre bail), il n’y aura pas non plus de caution solidaire, mais surtout il n’y aura pas de division cadastrale.

La colocation standard n’est pas exclue. Les revenus dégagés sont légèrement inférieurs mais le coût de rénovation du projet également. Cliquez ici pour accéder à l’article sur la version colocation.

 

Dites moi dans les commentaires ce que vous en pensez, si vous voyez d’autres avantages et inconvénients.

 

Auteur de l’article : Antonin G.

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